Parole d'experts

Construire son patrimoine, les clés d'un investissement réussi

L’investissement immobilier a une place de choix dans les stratégies des chefs d'entreprises, que ce soit pour se constituer un capital, diversifier son patrimoine ou préparer sa retraite. À la fois rassurant par son côté palpable et tangible, l’immobilier offre encore des perspectives de rendement, à moyen et long terme, attractives. Pour autant, il faut garder à l’esprit que ce type d’investissement constitue un évènement patrimonial majeur ; prêt bancaire, frais de notaire, impôt sur la plus-value, illiquidité : autant d’arguments qui vous engagent sur une stratégie long terme pour un investissement pertinent. Se poser les bonnes questions avant de passer à l’action et avoir une stratégie définie et réfléchie sont les clés pour éviter les erreurs et faire de cet investissement une réussite

Publié le 20.06.2023

Bien choisir le régime fiscal d’exploitation du bien

La location nue à l'impôt sur le revenu

Dispositif par défaut qui, comme son nom l’indique, fournit un service de location d’un bien vide. En direct ou grâce à une Société Civile Immobilière, vous serez imposé en tant que revenus fonciers pendant la durée de location ; ce qui implique peu de charges déductibles et donc des revenus imposables souvent bien différents des excédents de trésorerie de votre investissement. Le jour de la vente, vous serez soumis au régime des plus-values des personnes physiques avec un abattement pour durée de détention qui supprime cette taxe au bout de 22 ans pour l’impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux.

La location à l'impôt sur les sociétés

qui impose de loger votre investissement dans une personne morale (Société Civile Immobilière par exemple). Durant la période de location vous pourrez déduire d’importantes charges que l’on appelle les amortissements. Ces charges permettront de réduire le résultat de la société et ainsi réduire son imposition. Par ailleurs si vous ne souhaitez pas tirer de revenus de votre investissement, il n'y aura aucun impact sur votre imposition personnelle. Le point noir viendra le jour de la vente du bien où la plus-value sera calculée sur le régime des plusvalues professionnelles qui est beaucoup moins avantageux que celui des personnes physiques.

La location meublée

Dans sa version non professionnelle (LMNP), elle rassemble à première vue le meilleur des deux mondes, des charges importantes à déduire des revenus pour alléger l’imposition de manière conséquente et une imposition des plus-values douce grâce au régime des plus-values des personnes physiques. Mais attention aux plafonds fiscaux et sociaux qui dépendent du type même de location (longue ou courte durée par exemple) ainsi que des contraintes d’équipements du logement précisées par la loi ALUR

Envisager la transmission bien en amont

Construction patrimoniale rime systématiquement avec transmission et sur ce point l’anticipation est la clé de la réussite. Donner de son vivant tôt pour profiter d’abattements en gardant l’usufruit du bien vous permettra de continuer à toucher les loyers de votre vivant. Sur le papier, cette stratégie n’a que des avantages et permet de donner, en débutant à l'âge de 45 ans, près de 600 000 € par enfant sans payer le moindre droit de succession. Cependant être usufruitier d’un bien impose des contraintes dont il faut avoir conscience, car une fois donné, le chemin inverse est tout simplement impossible. Par exemple il vous sera impossible de vendre le bien sans l’accord du nu-propriétaire et, même avec son accord, vous pourriez être contraint de devoir partager le fruit de cette vente avec lui. La société civile et son utilisation dans le cadre d’une stratégie bien définie peut permettre de réduire et d’adapter ces contraintes. Pour cela il conviendra de rédiger des statuts sur mesure qui répondront à ces objectifs

Etudier de près la rentabilité de l'investissement

Le rendement locatif est souvent la pierre angulaire du choix de l’investissement. Son calcul est plutôt simple : Rendement locatif = loyer annuel net de charges / Prix de revient de l’immeuble.

Ce ratio permettra d’écarter les biens non attrayants dont le rendement affiché sera manifestement trop faible, par exemple 3 % de rendement brut est-il un rendement suffisant dans un contexte de livret A rémunéré à 2 % net ? Mais attention, le rendement locatif n’est qu’une première approche. Un rendement locatif élevé n’est pas toujours synonyme d’un bon investissement locatif.

L’immobilier est un marché où se confrontent l’offre et la demande. Un rendement locatif élevé peut ainsi, être le signe d’un investissement dégradé par le marché à cause de nombreux défauts que vous ne voyez peut-être pas ! Les locataires sont-ils solvables ? La copropriété prévoit-elle de lourds travaux prochainement ? Le logement est-il trop énergivore ? Quel est le taux de rotation des locataires ? Le loyer théorique annoncé par le vendeur pourrait être un loyer mensuel payé seulement 10 mois de l’année par exemple pour les studios destinés aux étudiants.

Que ce soit à l'arrivée d'une opportunité ou via une réflexion pour sécuriser ses revenus et envisager son avenir et celui de ses enfants, tout chef d'entreprise se pose, un jour ou l'autre, la question d'investir dans l'immobilier. Dans ce type de projet, l'improvisation n'a pas sa place. L'éclairage précis d'un expert en gestion du patrimoine permet de faire des choix éclairés et d'obtenir l'équation équilibrée et cohérente avec ses besoins et ses envies. Nos conseillers en gestion du patrimoine vous accompagnent sur ces questions. Vous avez un projet d'investissement immobilier et vous souhaitez être accompagné ? Parlez-en à votre interlocuteur habituel.

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